马家文律师团队

房价上涨,卖方耍赖拒绝办理过户

作者:张瑶
文章附图



承办律师:马家文、伍洋


一、案情:

201678日,张某通过某物业服务公司介绍,与彭某签订了房地产买卖合同,后房价上涨,彭某拒绝配合办理房屋过户登记手续。张某遂将具状起诉,请求解除房地产买卖合同,赔偿损失。


二、律师说法:

我方在接受张某委托后,充分的询问了张某与彭某之间纠纷的细节,并仔细审阅了我方当事人和对方当事人提交的证据。我方认为原被告双方签订的《房地产买卖合同》及《房地产买卖合同附件》是真实合法有效的。原被告双方应依约履行。

因合同约定:1、定金:人民币10 000元,买方必须在201678日前支付给卖方;2、前期楼款:人民币330800元,买方于递件成功当天支付给卖方,买卖双方于20161031日之前备齐所需资料到房产登记机关办理过户交易手续;3、楼款余额款:人民币520 000元,按买卖双方签订的存量房资金托管协议的约定执行。另,《房地产买卖合同》第六条第(2)点约定:违反合同约定不配合提供交易所需资料或逾期办理交易过户,逾期超过十天仍未履行的,守约方有钱解除合同并要求违约方承担定金责任或支付等同于楼款10%的违约金(由守约方选择)。

张某如实履行了合同义务,按时支付了定金和前期房款,被告应在20161031日前备齐交易所需资料到房屋登记机关办理交易过户手续,因房价上涨,被告彭某拒绝配合办理手续,违反了合同约定,应承担相应的法律责任。诉求解除合同,由被告彭某支付违约金X元,赔偿居间费X元,本案诉讼费用由被告彭某承担。

被告彭某辩称:原被告201778日签订《房地产买卖合同》时,该房产栋证尚未办理,被告彭某尚未取得该房屋的不动产证,不能通过过户进行转让,且被告已向原告说明了该情况,原告仍欲直接以“更名”的方式达到合同目的,就应预见到“更名”方式不能办理的可能。且本市于2017520日出台了相关限购政策,因不可抗力影响,双方的合同不再具备继续履行的可能,因此被告同意解除双方签订的《房地产买卖合同》。合同不能履行系合同以外的第三方原因导致,被告对此没有过错,无需承担违约责任。因受政府政策影响,涉案房屋目前以不具备转让条件,被告同意解除合同,退还定金,对其他损失不应由被告承担。


三、庭审结果

长沙某区法院审理了此案,一审法院认为:涉案《房地产买卖合同》及《房地产买卖合同附件》真实合法有效,双方均应依约履行。原告张某依约履行了合同义务,并向第三人某物业服务有限公司支付了居间服务费,被告理应按照合同约定办理房屋转让手续。因被告拒绝配合办理,导致合同无法履行,其行为构成根本违约,依法应承担相应的违约责任。

虽在合同履行过程中,涉案房屋无法直接以更名方式办理过户手续,但合同中已明确约定如因政府部门或政策变化等合同三方以外的原因导致交易迟延,则交易时间相应顺延至上述情况解除之日止。故对被告所辩称的其不存在任何过错,不应承担责任的主张,本院不予支持。

一审法院支持了原告张某的全部诉讼请求,之后彭某进行上诉。经二审法院查明的事实与原审法院查明的事实一致,驳回了上诉,维持了原判。


四、评析:

本案中,《房地产买卖合同》真实合法有效,当事人双方应该依约履行。要注意的是,由于所购房屋没有办理过户手续,该房屋所有权仍然属于原房东。根据我国《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》第85条“财产所有权尚未按原协议转移,一方反悔并无正当理由,协议又能够履行的,应当继续履行”之规定,买方可以要求或者诉求其继续履行;但如果卖方已经将房屋转让给他人并办理了转让登记手续,按照85条的规定“如果协议不能履行,给对方造成损失的,应当负赔偿责任”,买方可以要求原房东承担违约责任,赔偿损失。